Antecontractul de vanzare imobil:
la ce sa fii atent?

Antecontractul de vanzare-cumparare este actul care se incheie intre vanzator si cumparator, inainte de vanzarea unui imobil. Altfel spus, acesta reprezinta o promisiune, consemnata in scris, privind procesul de vanzare a unui imobil. Desi nu este nevoie de o forma autentica pentru ca incheierea acestuia sa fie valabila, in general se apeleaza la autentificarea sa de catre notarul public. In practica, antecontractul de vanzare mai poate fi denumit si „promisiune bilaterala de vanzare-cumparare” sau „precontract vanzare-cumparare”.

In articolul de astazi, iti voi prezenta patru aspecte de care este bine sa tii cont atunci cand semnezi un antecontract de vanzare-cumparare.

1. Derularea unei proceduri de Due Diligence imobiliar

Due diligence imobiliar reprezinta procesul de verificare a tuturor aspectelor materiale si legale, cu privire la bunul imobil (reprezentat de un apartament, o casa ori un teren) ce va face obiectul unui contract de vanzare-cumparare. Acesta include urmatoarele aspecte:

• Verificarea istoricului dreptului de proprietate, a titlurilor de proprietate anterioare si a documentelor aferente acestora;

• Verificarea Registrelor de Publicitate Imobiliara/ Cartea Funciara pentru a avea garantia ca imobilul respectiv nu este grevat de sarcini (nu este pus ca garantie in cazul unui contract de credit si nici nu exista litigii care sa il vizeze);

• Verificarea rolului fiscal cu scopul de a sti daca impozitele aferente bunului respectiv au fost achitate;

• Verificarea istoricului arterei si numarului postal pentru a elimina riscul existentei unei cereri de retrocedare;

• Verificarea in teren pentru a confirma veridicitatea informatiilor prezentate.

2. Stabilirea termenului limita pentru incheierea contractului de vanzare

In cadrul antecontractului de vanzare este important sa se stabileasca urmatoarele aspecte: bunul care face obiectul vanzarii, pretul acestuia si termenul pana la care trebuie sa se incheie tranzactia prin care urmeaza sa se transfere si dreptul de proprietate, alte clauze considerate importante de catre parti.

Stabilirea termenului de incheiere a contractului de vanzare-cumparare este un element important atat pentru validitatea antecontractului, cat si prin prisma faptului ca termenul pentru formularea unei actiuni prin care se cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare este de sase luni, perioada care incepe sa curga la data la care partile ar fi trebuit sa semneze contractul final.

3. Notarea in Cartea funciara a promisiunii de vanzare

Cel mai usor si eficient mod in care un promitent cumparator se poate proteja de efectele nocive ale unei neexecutari a obligatiilor de catre promitentul vanzator este notarea promisiunii de vanzare-cumparare in Cartea funciara. Printre avantajele acestei actiuni se regasesc urmatoarele:

• Aducerea la cunostinta tuturor persoanelor a faptului ca promitentul justifica un drept in legatura cu bunul respectiv;

• Promitentul cumparator nu va fi tinut de efectele eventualelor promisiuni subsecvente care fac referire la acelasi imobil. Acesta va avea prioritate in fata altor promitenti cumparatori anteriori ce nu si-au notat dreptul in Cartea funciara;

• In cazul unei rezolutiuni, cumparatorul este pus la adapost de concursul celorlalti creditori, putand face opozabila ipoteca legala de care beneficiaza, in limita avansului achitat in baza promisiunii de vanzare cumparare.

4. Inserarea unor clauze speciale care sa impiedice pierderea avansului

Un avocat specializat in imobiliare te poate ajuta sa redactezi sau sa revizuiesti clauzele unui antecontract de vanzare-cumparare ce prevad pierderea avansului achitat in cazul in care nu reusesti sa obtii finantare bancara sau din cauze externe vointei tale. De asemenea, poate include clauze speciale care sa impiedice pierderea avansului din cauza amanarii succesive a termenului final de predare sau predarea imobilului fara a fi racordat complet la utilitati.

Prin urmare, daca urmeaza sa semnezi un antecontract de vanzare imobil si ai nevoie de ajutorul unui avocat specializat pentru a minimiza riscurile, programeaza o sedinta de consultanta printr-un click aici.